千亿祥生上市：押宝长三角 净利一年增6.5倍-0008全讯注册

作为2019年销售超过千亿的最后一家未上市内房企业，6月3日晚间，祥生控股(集团)有限公司(下称“祥生”)向港交所招股书提交了上市申请书。如果祥生冲刺上市成功，或将成为今年年内最大的内房股ipo。

从招股书可以看出，上市前的祥生高增速优势明显，其2019年净利润增幅达到649.8%，远超行业其他房企，但与此同时，高增速所带来的部分后遗症也有所显现，这也是祥生在上市后所需要解决的问题。

去年净利润增幅达到650%

从百亿到千亿，祥生仅用了4年时间。2015年，祥生的销售规模不过刚过百亿元，而2019年，祥生实现签约销售金额1174.7亿元，成功跨入千亿房企的队列。

从招股书披露的业绩来看，高速增长的营收和利润将成为此次祥生上市的一大筹码。

数据显示，2017年、2018年、2019年祥生的营业收入分别为62.93亿元、142.15亿元、355.2亿元，三年复合年增长率为137.6%。近三年已确认建筑面积为83.9万平、142.3万平、348.8万平，复合年增长率为104.0%。

利润表现上，祥生2017年、2018年、2019年毛利分别为8.34亿元、30.0亿元、84.8亿元;净利润为-2.86亿元、4.28亿元、32.09亿元，从2018年开始，祥生开始扭亏转盈，且2019年的净利润同比增幅达649.8%，这样的增长速度确实较为罕见。

得益于所布局的长三角城市良好的市场销售情况，祥生的毛利率指标也有一定的上涨，2017年-2019年的毛利率分别为13.2%、21.1%及23.9%。

作为千亿房企中最后一家上市的房企，祥生的发展路径可见一斑。对比近三年的业绩数据来看，祥生的高速发展始于2018年、2019年，且这两年的发展速度惊人，一举使得祥生成为市场上后来居上的品牌房企。因此，也直到2019年祥生的营收和利润取得大幅增长后，今年递表的祥生才能显得更加从容。

祥生部分经营数据，来源于招股书。

浙江市场占据布局的“半壁江山”

祥生两年间以高增速在众多房企竞争中脱颖而出，究其原因，来源于其布局集中在富硕的浙江地区，“藏富于民”的浙江省几乎为祥生的业绩增长贡献了一半力量。

招股书显示，截至2020年3月31日，祥生拥有195个处于不同开发阶段的物业项目，其中，浙江省就拥有89个项目;项目应占总建筑面积为约2304.5万平方米，其中约1156.2万平方米位于浙江省(占比50.2%)。

在浙江省的布局中，除了重仓杭州外，类似于绍兴、湖州、台州这样的三四线城市也成为祥生的布局要点，此外，江苏省、安徽省也获得祥生的青睐，形成浙江省、江苏省、安徽省三省齐发的局面。

按照祥生所公布的“1 1 x”战略，就是以浙江省为发展大本营，泛长三角区域为持续深耕区域，主要包括江苏、安徽、山东、江西、福建等五省，同时机会性地布局核心二线城市及核心一线城市周边的二三四线城市。

回顾近三年长三角0008全讯注册-600全讯开户送白菜，一二线城市上海、杭州房价上涨带动浙江、江苏等三四线城市楼市火热，而祥生正是在这波楼市红利中踩对了节奏。

此外，近年来，祥生也加大全国化的布局力度，包括拓展江西省、湖北省、福建省等。今年3月以来，祥生新获取多幅土地，分别位于杭州、宁波、合肥、温州、南昌等城市。

从祥生补仓城市来看，与上轮深耕省内三四线城市不同，偏重于一二线核心城市土储的获取，也反映出祥生的拿地方向开始向一二线城市倾斜。

负债结构尚需优化

近三年的快速增长和频繁拿地，也使得祥生目前面临着较高的杠杆水平。不过从招股书来看，其2017年-2019年净资产负债比率已在明显下降。

祥生在招股书中表示，以往净资产负债比率较高，是由于借款金额相对较大，加之先前累积的亏损而导致总股本相对较小，而近两年，净资产负债比大幅下降，主要源于盈利能力提高导致权益总额增长。

从2018年开始，祥生就着手展开财务结构的优化，包括增权益、降低负债率、增强现金储备、加强流动性管理等。这也表现为流动比率和利息保障倍数两个指标的优化。2017-2019年，祥生流动比率分别为1.2倍、1.1倍及1.2倍，利息保障倍数由2018年的0.3增长至1.4。

招股书显示，2017年-2019年祥生的主要融资渠道来源于银行及其他借款、资产抵押证券及有限票据，同时祥生还有部分资金来自于信托融资，这一特质也与当下大部分未上市房企一致。

由此可以看出，基于高速扩张和优化债务结构的需求，祥生也亟待通过上市来拓宽融资渠道，同时降低融资成本，这也将使得祥生在高杠杆、高发展之后实现安全着陆。